A minilakások keletkezésének története nagyon sokféle lehet. A legtöbb esetben valamilyen egyéb funkciót betöltő kisebb, jellemzően a szuterén vagy földszinti részen található helyiséget – például gondnok- vagy cselédlakásokat – alakítottak, illetve alakítanak át lakássá, de nem ritka a tárolókból, garázsokból létrehozott miniotthonok sem. Ingatlanpiaci befektetők sokszor a régi nagypolgári vagy az átlagos méretű, 50-60 négyzetméteres ingatlanokat osztják fel kettő, vagy akár három kis alapterületű új lakásra, amennyiben a kialakítás engedi azt. Így pedig gyorsabban, és nagyobb haszonért tudják értékesíteni őket. A pandémia előtti időkig pedig ezt a befektetési motivációt az Airbnb-hullám is felerősítette.
Budapesten inkább a belvárosi és az olyan népszerű kerületekben a legkelendőbbek ezek a lakások, mint a VII., VIII., XI. és XIII. kerület. A főváros agglomerációjában és vidéken is van kereslet rájuk, ám ezekben az esetekben már nem lakásokról, hanem kertkapcsolatos kisházakról beszélhetünk. Az árképzést jelentősen befolyásolja a lokáció és az ingatlan állapota, ezért nehéz átlagról beszélni. Összességében elmondható, hogy fajlagosan drágábbak a kis alapterületű ingatlanok. Mivel Budapesten jellemzően használt téglalakásokról van szó, ezért a Duna House legfrissebb elemzése szerint átlagosan 800-900 ezer forintos négyzetméterárakkal érdemes kalkulálni, de nem meglepő az sem, ha felkúszik 1 millió forint fölé az egységár. A vidéki kisházak esetében az átlag négyzetméterár 200-400 ezer forint között alakul.
„A hálózatunk által, 2021-ben eladott ingatlanok mindössze alig 1%-át tették ki a minilakások. Országosan jelenleg 68 darab, 20 négyzetméternél kisebb ingatlan szerepel kínálatunkban, de ha a szűrést kiterjesztjük 25 négyzetméterig, akkor már 170 lakás közül válogathatnak a potenciális vevők. Az ingatlanpiaci forgalomnak tehát viszonylag csekély részét képviselik a miniotthonok, de különlegességük miatt mindig nagyobb figyelmet kapnak az átlagosnál” – kezdte Benedikt Károly, a Duna House PR- és elemzési vezetője. „Tapasztalataink alapján a minilakásokra irányuló vásárlások elsődleges oka a befektetés, de olyanok is vannak – jellemzően egyedül élő fiatalok –, akik első lakásként választják ezen típusú ingatlanokat. A kis méretű lakások ideális választás lehet lakáskiadás szempontjából is, hiszen a diákok és a – pandémia okozta lezárást követően visszatérő – turisták körében is népszerűek.”
Nem csak a minilakások kialakítása, de berendezésük során is érdemes néhány praktikát szem előtt tartani, amellyel kihasználtságuk maximalizálható és még vonzóbbá is tehetők. Ilyen például a térnövelése érdekében a galéria kialakítása, valamint a funkciók átgondolt összevonása. Sokszor egy-egy kislakás ügyes berendezéséhez nagyobb szükség van szakértői segítségre, mint egy nagyobb ingatlannál, ahol a legtöbb esetben hagyományos bútorméretekben lehet gondolkodni. A minigarzonok esetében nagyon sokat javíthat a kihasználtságon és a praktikumon, ha egyedileg, méretre gyártott bútorokat használunk.
És hogy mire érdemes még figyelni?
„A tárolóból vagy garázsból átalakított lakásoknál mindig ellenőrizni kell, hogy a tulajdoni lapon át lett-e vezetve a lakásfunkció, hiszen ez a későbbi értékesítésnél és a jelenlegi finanszírozásánál is fontos szempont lehet. A nagyobb lakások felosztásából kialakított minigarzonoknál szintén érdemes megvizsgálni a jogi viszonyokat, például adott-e a társasház engedélyt a szétválasztásra, a tulajdoni lapon átvezették-e a változásokat, és önálló mérőkkel rendelkezik-e a lakás” – javasolta Benedikt Károly.
Duna House
